La disdetta di un contratto di locazione è una procedura molto semplice, ma le cui disposizioni possono variare a seconda delle circostanze.
I fattori che determinano la procedura sono in particolare legati a chi la effettua - se il locatore oppure il conduttore del contratto - e alla natura del contratto di affitto, oltre che al momento in cui si decide di procedere con la disdetta.
Vedremo dunque di seguito come disdire un contratto di locazione abitativo o commerciale, sia da parte del proprietario dell’immobile sia da parte dell’inquilino, o conduttore del contratto di affitto.
Disdetta di un contratto di locazione di tipo abitativo
Per quanto riguarda la disdetta del contratto di locazione di tipo abitativo un primo aspetto fondamentale che val la pena di sottolineare è il seguente: la possibilità di disdire il contratto in un qualsiasi momento è attribuita in via esclusiva al conduttore, che potrà esercitarla rispettando le condizioni previste dal contratto o invocando la presenza di giustificati motivi.
Al locatore l’esercizio di tale facoltà non è concesso, a meno che il contratto stipulato tra le parti non lo preveda esplicitamente.
Il locatore può infatti, in via generale, effettuare la disdetta solo con un anticipo di sei mesi rispetto alla prima scadenza contrattuale, specificando una delle motivazioni previste dalla legge.
Prendendo ad esempio i modelli di contratto di locazione utilizzati con maggiore frequenza, ovvero le formule 4+4 (contratto di durata di 4 anni e successivo rinnovo di altri 4) e 3+2, il locatore non potrà recedere dal contratto prima del termine del primo periodo.
l conduttore dovrà invece inviare la disdetta al termine del primo quadriennio (o triennio) qualora voglia evitare il rinnovo automatico del contratto per il periodo successivo.
Come anticipato, al conduttore è concessa la possibilità di disdire il contratto di locazione in qualsiasi momento solo se sussistono dei giustificati motivi. Ma cosa si intende per “giustificati motivi”? In seguito a diverse sentenze della Corte di Cassazione, è possibile identificarli in eventi dalle seguenti caratteristiche:
- devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore;
- deve trattarsi di eventi imprevedibili;
- nel caso di circostanze sopravvenute alla costituzione del rapporto, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto da parte del conduttore.
A titolo di esempio, sono giustificati motivi per la disdetta di una contratto di locazione il trasferimento o la perdita del posto di lavoro, i problemi familiari o l’allargamento del nucleo, i problemi documentabili con il vicinato.
Sono considerati giustificati motivi ai fini della disdetta del contratto di locazione anche alcune situazioni oggettive, quali i problemi strutturali dell’immobile, l'insalubrità di alcuni ambienti, i problemi condominiali giustificati e i problemi ambientali.
Disdetta di un contratto di locazione di tipo commerciale
A differenza dei contratti di locazione abitativa, quelli di locazione commerciale prevedono formule con tempi più lunghi, generalmente 6+6 per le attività commerciali e 9+9 per le strutture ricettive.
Anche per questa tipologia di contratti il conduttore può impedire il rinnovo automatico dell’accordo, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno al locatore almeno 12 mesi prima - o 18, in caso di strutture ricettive - della scadenza del contratto stesso.
Qualora invece sia necessario inviare la disdetta in un momento lontano dalla scadenza del contratto, il conduttore dovrà inviare la raccomandata con un preavviso di almeno 6 mesi rispetto al giorno in cui vuole lasciare l’immobile, specificando i giustificati e oggettivi motivi che causando la disdetta.
Si intendono giustificati e oggetti motivi le varie cause esterne alla volontà del conduttore, imprevedibili o comunque sopravvenute alla costituzione del rapporto contrattuale.
Anche il locatore può recedere dal contratto di locazione commerciale, ma solamente nel caso in cui sia necessario rientrare in possesso dell’immobile per uso personale e/o familiare, o per avviare un’attività propria.
Infatti è previsto che, qualora passati i 6 mesi dal rilascio dell’immobile, il locatore non abbia ancora posto in essere alcuna delle attività sopra menzionate, il conduttore possa richiedere il ripristino del contratto di locazione commerciale.
La richiesta di disdetta di un contratto di locazione commerciale deve contenere:
- Le generalità del conduttore;
- Tutti i dati che identificano l’immobile locato;
- La data di stipula del contratto;
- La data di rilascio prevista;
- Una specifica sui giustificati motivi, qualora si tratti di disdetta anticipata;
- Una specifica sulle ragioni che hanno portato al mancato rinnovo, qualora la disdetta sia esercitata dal locatore.
La disdetta anticipata di un contratto di locazione comporta l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate, attraverso la compilazione del modello RLI ed il pagamento, escluso solo in caso di adesione alla cedolare secca, dell’imposta di registro.
L’imposta di registro è pari a 67 euro, e va versata entro 30 giorni dalla disdetta attraverso i servizi telematici preposti oppure compilando il modello F24, utilizzando il codice tributo 1503.
Nel caso in cui si opti per il pagamento tramite F24 è necessario comunicare la risoluzione del contratto all’ufficio presso il quale è stato registrato, inviando, sempre entro 30 giorni, il modello RLI compilato.
Come inviare la disdetta del contratto di locazione
La disdetta del contratto di locazione va inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite Posta elettronica certificata (Pec).
Con il servizio di ufficiopostale.com è possibile spedire raccomandate con ricevute di ritorno comodamente online ed in totale sicurezza. Sarà sufficiente scrivere il testo nel form a disposizione, oppure caricare un documento già prodotto in formato PDF.
Una volta inviata telematicamente, la raccomandata verrà stampata, imbustata, affrancata secondo normativa ed inviata al destinatario della comunicazione.
È possibile optare per la classica ricevuta di ritorno in formato cartaceo oppure per la ricezione tramite email di una ricevuta elettronica.
Ma cosa scrivere nel testo di una richiesta di disdetta di un contratto di locazione? Andranno innanzitutto riportati i propri dati anagrafici e le indicazioni relative al contratto di affitto, ovvero data e numero della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Andranno poi indicati i dati che identificano l’immobile che si intende lasciare o di cui si chiede il rilascio, e la data entro cui si intende lasciarlo - o in cui si vuole tornare a disporne. Andrà ovviamente specificato anche se lo scrivente è il conduttore del contratto di affitto oppure il locatario.
