Da anni, per le convocazioni delle assemblee di condominio, consigliamo l'utilizzo dei portali Postamassiva.com o Openapi.com (per l'invio di raccomandate tramite API).
Per comodità a volte si punta a usare strumenti come le e-mail, ma l'uso dell'e-mail ordinaria per la convocazione delle assemblee condominiali è stato al centro di una recente controversia giuridica. Il Tribunale di Roma, nella sentenza 14299/2023, ha stabilito che una delibera che cerca di rendere ufficiale la convocazione via e-mail può essere considerata nulla se contraddice il regolamento di condominio esistente. In particolare, il regolamento richiedeva che le convocazioni fossero effettuate "con lettera raccomandata, anche a mano."
La questione si basa su disposizioni normative inderogabili, in particolare l'articolo 1138 del Codice Civile e l'articolo 72 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Questi articoli stabiliscono che alcune norme non possono essere modificate o superate da una delibera unanime dei condomini o dal regolamento contrattuale originale.
Il regolamento contrattuale può contenere clausole che limitano i diritti di proprietà sia sui beni comuni che su quelli esclusivi, ma queste clausole non possono contraddire le disposizioni inderogabili specificate nell'articolo 1138 del Codice Civile e nell'articolo 72 delle Disposizioni di Attuazione.
Uno dei punti chiave di questa controversia riguarda le modalità di invio dell'avviso di convocazione. L'articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione elenca in modo tassativo le modalità di invio consentite, che includono la posta raccomandata, la PEC, il fax o la consegna a mano. L'e-mail ordinaria non è inclusa tra queste opzioni.
Nel caso specifico esaminato dal Tribunale di Roma, la delibera che cercava di rendere ufficiale la convocazione tramite e-mail ordinaria non solo contravveniva a una norma dichiarata inderogabile (l'articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile) ma violava anche il regolamento di condominio, che non poteva essere modificato dai condomini né a maggioranza né in via convenzionale.
Di conseguenza, il Tribunale ha dichiarato nulla la delibera nella parte in cui stabiliva che "l'assemblea delibera all'unanimità di renderla modalità ufficiale ed efficace" in merito alla convocazione via e-mail, poiché questa disposizione era in contrasto con una norma del codice inderogabile.
Tuttavia, c'è una sottile ma significativa eccezione a questa regola. Nel caso in cui un condomino esprima esplicitamente la volontà di ricevere le convocazioni tramite e-mail ordinaria, è tenuto a fornire una dichiarazione all'amministratore del condominio che attesti di aver letto il messaggio. È importante notare che l'avviso di lettura automatico inviato dal software non ha alcun valore legale (come stabilito nel Tribunale di Genova, sentenza 3350/2014). In mancanza di prova del ricevimento, le delibere potrebbero essere annullate per vizio formale di convocazione ed essere soggette a impugnazione nei termini stabiliti dall'articolo 1137 del Codice Civile.
Questo caso mette in luce l'importanza di rispettare le norme condominiali esistenti e le disposizioni giuridiche inderogabili al fine di evitare controversie legali. È fondamentale che i condomini e gli amministratori condominiali siano consapevoli delle regole vigenti e agiscano in conformità con esse per garantire una gestione condominiale corretta e priva di complicazioni legali.
